Candanedo y Candanedo

NUEVA LEY QUE REGULA EL ARRENDAMIENDO DE BIENES INMUEBLES

Es probable que muy pronto se empiece a ver una nueva modalidad relacionada al financiamiento de residencias o de otros bienes inmuebles como locales comerciales.   Actualmente la ley 179 del 16 de noviembre de 2020, publicada en Gaceta oficial 29155-A y previo cumplimiento de los requisitos establecidos en la ley, permitirá a los bancos, Las empresas fiduciarias y otras personas jurídicas autorizadas por la Superintendencia de Bancos de Panamá a financiar dichos bienes inmuebles a través de la modalidad de arrendamiento financiero.  Esto es muy similar a lo que se conoce como arrendamiento financiero de bienes muebles – «autos por ejemplo” y que en inglés llamamos leasing.

El arrendamiento financiero de  bienes  inmuebles  podrá  recaer,  en  adición  de viviendas, sobre locales comerciales, industriales,  incluyendo galeras y espacios de oficinas

¿Me conviene o no como beneficiario final adquirir mi vivienda principal o la construcción de un local comercial a través de este nuevo método?   ¿Será preferible utilizar el método tradicional de un préstamo hipotecario?

No es tan fácil dar una respuesta rápida sin analizar la situación particular de cada uno.  Pero en varios escenarios hipotéticos, da la impresión de que, para adquirir una residencia principal, no pareciera tener mucho beneficio o ninguno.

En cambio, para la adquisición de un local comercial o remodelaciones, en algunos escenarios pareciera indicar que si existen beneficios importantes en el área fiscal, que vale la pena analizar con su contador.

BENEFICIOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO –  comprador o beneficiario final

Los intereses y la porción de los alquileres correspondientes a intereses que se paguen por razón de arrendamientos financieros sobre bienes inmuebles podrán deducirse, siempre que el  arrendatario  financiero   y  contribuyente,  persona  natural  o jurídica,  sea  el  deudor solidario  de la obligación  garantizada y el monto  anual  a deducir  no exceda  de quince  mil dólares (US$15,000.00).   Este límite ya existe en los préstamos hipotecarios tradicionales.

Si estamos ante unidades inmobiliarias cuyo precio de venta sea inferior a doscientos mil dólares  (US$200,000.00),   usted podrá deducirse hasta el 15  % del componente de capital vinculado al alquiler mensual, durante los primeros  cinco años desde  que se perfecciona  el contrato  de arrendamiento  financiero  de bienes inmuebles.

Asumiendo que este beneficio aplica a todo tipo de persona natural, asalariado, para su residencia principal, pues entonces, éste es un beneficio que actualmente no existe en los préstamos hipotecarias tradicionales, sin embargo, en el caso antes citado, el máximo de deducción en este caso sería de aproximadamente B/.450 al año y solo por cinco años.

La ley indica, al igual que cualquier otro contrato de arrendamiento financieros, que si finalizado el contrato, el arrendatario  financiero opta por la compra del bien objeto de este, podrá depreciarlo por su residual o por el precio pactado en el contrato

En un préstamos hipotecario tradicional, en los casos de bienes inmuebles comerciales, o mejoras a oficinas, según el código fiscal, al adquirir usted un bien inmueble ya sea a través de una compra directa o a través de un préstamos hipotecario tradicional, el código fiscal actualmente lo limita a usted a depreciar dicho activo en no menos de 30 años.

En cambio mediante el método de arrendamiento financiero, pareciera que es posible castigar el resultado de una forma más rápida, ya que el alquiler del dicho arrendamiento financiero, sería un gasto de alquiler, en lugar de ser a través de depreciación y eso puedo lograr que un bien inmueble pueda ser amortizado digamos en 10 años, a través de un arrendamiento financiero.

Por supuesto que hay que analizar otros temas, entre ellos el ITBMS, presentación de dicha información en los estados financieros en base a NIIF, etc.

El ITBMS y FECI:  Los alquileres pagados bajo un arrendamiento financiero  de bienes  inmuebles no serán gravados con el  impuesto sobre transferencia  de bienes corporales muebles y la prestación de servicios (ITBMS) por un periodo de cinco años, a partir de la entrada en vigencia de esta Ley.

Este caso sería una diferencia importante entre un préstamos hipotecarios y un arrendamiento financiero de bien inmueble.   Si el arrendatario, no es contribuyente del ITBMS, pues no tendrá como transferir dicho impuesto a un tercero o rebajarlo como parte de sus compras gravadas con el ITBMS.

IMPUESTO DE ITBI (Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles)

Al finalizar el contrato de arrendamiento financiero de bienes inmuebles, todo bien inmueble  que  sea  traspasado  al  arrendatario  financiero  o  beneficiario  que  este  haya designado  con  fines  sucesorios  no  estará  sujeto  al  impuesto  de transferencia  de  bienes inmuebles, el cual es un 2% del precio de venta o valor catastral ajustado, cualquiera de los dos sea mayor.

Para efectos  del pago  del impuesto  de ITBI, se considerarán como viviendas y locales comerciales nuevos aquellos inmuebles cuya compraventa  se perfeccione   una  vez  concluyan  la  primera  operación  de  arrendamiento financiero de bienes inmuebles y sea el arrendatario financiero inicial quien ejerza la opción de compra

BENEFICIOS Y OBLIGACIONES DE ARRENDADOR

Para los  arrendamientos   financieros   de  bienes inmuebles, se reputarán deducibles los gastos en que incurra el arrendador financiero, al tenor del contrato, en concepto  de impensas del bien objeto de este, primas  de los contratos  de seguro que amparen dicho bien y demás erogaciones normales incurridas en la utilización y preservación  del bien.

Depreciación del bien.  Para efectos fiscales, el arrendador financiero  deberá llevar la depreciación del bien inmueble objeto del contrato en el plazo de duración de este, o a opción del arrendador financiero, en un plazo mayor que él estime conveniente.  La base para el cálculo de la depreciación  será el valor de adquisición  del bien,  que comprende  los  desembolsos  efectuados  por el arrendador  financiero  para la adquisición  o  construcción del bien inmueble y los impuestos,  incluyendo el impuesto de transferencia de bienes muebles

Las operaciones de arrendamiento financiero de bienes inmuebles serán objeto  de la aplicación  de  la  retención  prevista  en  la Ley  4 de  1994 (FECI), bajo las mismas condiciones o excepciones a la cual está sujeta dicha ley del FECI (1%)

Los intereses  y alquileres  pagados  durante el  arrendamiento  financiero   del  bien  inmueble   serán  renta  gravable   para  el  arrendador financiero.

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